Ostatnia aktualizacja: lipiec 2026
Przez ponad dekadę ceny mieszkań w Warszawie znały właściwie jeden kierunek — w górę. Korekty bywały, spowolnienia bywały, ale prawdziwy, potwierdzony spadek cen rok do roku na rynku wtórnym? Tego w stolicy nie było od blisko 12 lat. Do teraz.
Co dokładnie pokazują dane
Narodowy Bank Polski, w kwartalnym raporcie o rynku nieruchomości (baza BaRN) za I kwartał 2026 roku, potwierdził coś, o czym wcześniej można było tylko dyskutować na forach: rynek wtórny w siedmiu największych miastach Polski odnotował spadek cen rok do roku po raz pierwszy od blisko 12 lat.
Warszawa jest głównym motorem tego spadku. Konkretne liczby:
- -2,2% kwartał do kwartału na rynku wtórnym
- -1,7% rok do roku — najmocniejszy spadek roczny spośród dużych miast, obok Poznania
To nie jest krach. Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie wciąż przekracza 16 000 zł/m² — mówimy o korekcie, nie o załamaniu. Ale kierunek zmienił się po raz pierwszy od ponad dekady, i to jest fakt, z którym trzeba się zmierzyć, planując zakup lub sprzedaż.
Dlaczego to się dzieje właśnie teraz
Spadek cen nie wziął się znikąd. To efekt kilku nakładających się zjawisk, które obserwujemy na rynku od kilku miesięcy:
Rata kredytu zrównała się z czynszem najmu. W I kwartale 2026 r. NBP potwierdził, że koszt obsługi kredytu hipotecznego zrównał się z kosztem najmu — w 14 z 17 największych miast Polski rata kredytu jest już niższa niż porównywalny czynsz najmu. To efekt cyklu obniżek stóp procentowych, który realnie zmienia kalkulację „kupować czy wynajmować”.
Budownictwo wyraźnie hamuje. W styczniu i lutym 2026 r. liczba rozpoczętych budów mieszkań w Polsce spadła o 22% rok do roku. Deweloperzy gromadzą pozwolenia na budowę, ale nie przekładają tego na realne inwestycje — różnica między liczbą pozwoleń a rozpoczętych budów przekroczyła 20 tysięcy lokali. To sygnał ostrożności ze strony tych, którzy najlepiej znają rynek od środka.
Sprzedaż na rynku pierwotnym spada. W II kwartale 2026 r. deweloperzy na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce wprowadzili do oferty o 28% mniej mieszkań niż rok wcześniej, a sprzedaż spadła o 20% kwartał do kwartału.
Razem te trzy zjawiska tworzą obraz rynku, który przechodzi realną zmianę fazy — z rynku sprzedającego na rynek, gdzie kupujący odzyskują część utraconej wcześniej przewagi negocjacyjnej.
Co to oznacza, jeśli sprzedajesz mieszkanie
Najważniejsza zmiana: ceny ofertowe sprzed roku przestają być wiarygodnym punktem odniesienia. Jeśli wyceniasz swoje mieszkanie na podstawie tego, „za ile sąsiad sprzedał w zeszłym roku” albo tego, co widziałeś w ogłoszeniach kilka miesięcy temu, ryzykujesz cenę oderwaną od dzisiejszej rzeczywistości.
Praktyczne konsekwencje:
- Przeszacowana wycena dziś kosztuje więcej niż kiedyś. Wydłużony czas ekspozycji oferty przy opadającym rynku oznacza, że ostatecznie sprzedasz taniej niż gdybyś od razu wycenił realistycznie
- Kupujący dziś negocjują twardziej — mają więcej ofert do wyboru i świadomość zmieniającego się trendu
- Realistyczna wycena oparta na świeżych, konkretnych transakcjach z Twojej okolicy to dziś nie opcja, tylko konieczność
Co to oznacza, jeśli kupujesz
Paradoksalnie, to może być dobry moment — pod warunkiem, że rozumiesz mechanikę tego rynku:
- Rata kredytu vs czynsz najmu — warto policzyć obie opcje dla konkretnej nieruchomości, bo różnica między nimi zmieniła się istotnie w ostatnich miesiącach
- Większa podaż = więcej realnego wyboru — spadająca sprzedaż na rynku pierwotnym oznacza, że deweloperzy chętniej negocjują
- To nie jest sygnał, żeby czekać w nieskończoność — korekty rynkowe bywają krótkotrwałe; kluczowe jest świadome działanie, nie odkładanie decyzji z powodu ogólnej niepewności
Podsumowanie
Pierwszy od 12 lat spadek cen na warszawskim rynku wtórnym to nie powód do paniki, ale sygnał, że stare założenia o rynku przestały działać. Zarówno sprzedający, jak i kupujący, którzy opierają decyzje na świeżych, konkretnych danych — a nie na tym, „jak było” — mają dziś realną przewagę.
Pracujesz jako pośrednik i zastanawiasz się, jak rozmawiać z klientami o zmieniającym się rynku? Napisałem o tym osobno — Rynek się odwrócił. Ilu pośredników w ogóle to zauważyło? na moim blogu mentoringowym.
Potrzebujesz aktualnej wyceny swojego mieszkania, opartej na świeżych danych transakcyjnych, a nie na cenach sprzed roku? Skontaktuj się z nami.
Źródła: NBP (baza BaRN, raport I kw. 2026), GUS, analiza Otodom, Bankier.pl — zestawienie lipiec 2026.